Pour décrocher un taux compétitif auprès de la banque, il convient de soigner son dossier et notamment se présenter sous son meilleur profil. Voici sept des conseils pour réussir cette phase de négociation avec le banquier.
Les banques ont pour habitude d'afficher leurs barèmes de crédits qu'elles réactualisent régulièrement - chaque quinzaine ou mois - avec une corrélation à l'évolution de l'OAT 10 ans qui leur sert de référence. Et en ce moment, c'est la valse des étiquettes. Depuis quelques mois, on observe une hausse sensible des tarifs pour cause de remontée rapide du prix de l'argent à long terme sur les marchés (effet collatéral de la guerre en Ukraine).
Reste que ces taux officiels ne sont souvent pas ceux qui se pratiquent.
Pour gagner un nouveau client, les banques sont souvent disposées à proposer des taux bien meilleur marché que ceux qu'elles affichent en vitrine. Mais tout le monde n'est pas logé à la même enseigne. Pour séduire la banque, il faudra constituer un dossier en se présentant sous son meilleur profil. Voici 7 points à soigner qu'elles regardent avec attention avant de donner leur réponse.
1. Attendre un CDI
N'aimant pas le risque, la banque apprécie surtout les personnes titulaires d'un CDI et dotées d'une certaine ancienneté dans leur emploi. Cela lui donne de la visibilité sur la stabilité des revenus avec une capacité pour le client à rembourser sans souci un emprunt.
Le niveau de revenu est aussi un facteur qui compte. « A niveau de revenus équivalents, les jeunes auront toujours un meilleur taux de la banque que des demandeurs plus âgés. Sachant qu'à partir de 100.000 € annuels en Ile-de-France et 80.000 € en province, le candidat obtiendra les meilleurs taux de la grille », affirme Pierre Chapon, co-fondateur de Pretto.
2. Limiter son taux d'endettement
Mieux vaut éviter de présenter un dossier avec un ratio d'endettement maximal trop élevé soit proche du plafond de 35 % (assurance-emprunteur incluse). Pour la banque un client peu endetté disposera d'une capacité d'épargne susceptible d'investir dans ses services et ses produits financiers.
3. Gonfler l'apport personnel
L'apport personnel actuellement demandé par les banques est de 10 % minimum. Il permet de régler comptant les frais dits de notaire et la garantie financière (caution, hypothèque). Toutefois, plus on dispose de fonds à injecter dans l'opération, plus le prêteur appréciera. « Dès que l'apport atteint ou dépasse 20 %, le taux d'intérêt proposé baisse », précise Alban Lacondemine, président-fondateur d'Emprunt Direct. Si en plus de l'apport personnel, le candidat au crédit s'engage à transférer tout ou partie de son épargne dans sa future banque, c'est encore un bon point pour son dossier.
4. Présenter des comptes impeccables
Pour prouver qu'il est plus fourmi que cigale, le candidat à l'emprunt aura intérêt à présenter des comptes bancaires irréprochables, tout du moins sur les 3 derniers mois précédant l'opération immobilière. Les soldes des comptes doivent toujours être créditeurs, sans incidents de paiement au compteur, ni de refus de chèques ou de découverts à répétition. Pour limiter les charges récurrentes, il est conseillé de solder en amont les « petits » crédits (révolving, consommation, personnel, …) et de supprimer les abonnements et autres dépenses superflues.
5. Surveiller le « saut de charges »
Pour les primo-accédants, le « saut de charges » - autrement dit la différence entre le montant du loyer et de la future mensualité - sera surveillé par la banque afin que le changement de statut, de locataire à propriétaire - ne vienne pas trop perturber leurs finances. Mieux vaut que « saut de charge » soit limité voire nul.
6. Jouer sur l'assurance
Les banques pratiquant de faibles marges sur les crédits immobiliers, elles feront tout au moment de la souscription du crédit pour « vendre » leurs assurances « maison » (assurance emprunteur, multirisque habitation, auto…).
Ces éléments font partie du jeu de la négociation avec le banquier. Si le futur emprunteur accepte tout ou partie ces propositions commerciales, cela peut marquer des points en sa faveur. Il sera toujours temps l'année suivante de souscrire ces mêmes couvertures ailleurs.
7. Faire jouer la concurrence
Etonnamment, ce n'est jamais (ou presque) sa propre banque qui présentera d'emblée le taux le plus bas. Mieux vaudra faire le tour de la concurrence pour disposer d'offres plus agressives émanant d'autres établissements afin qu'elle consente à s'aligner. Et si ce n'est pas le cas, un changement de banque s'imposera. Démarcher soi-même différents réseaux et négocier est possible mais chronophage.
Une solution alternative consiste à recourir aux services d'un courtier. Rompu aux arcanes de ce financement complexe, ce « pro » fera un tour du marché et négociera pour vous. Si l'affaire est faite par son intermédiaire, il empochera les frais de dossier (1 % du montant du crédit) payés par l'emprunteur.
Source : Lesechos.fr
Auteure : Laurence Boccara
