Après quelques années très propices aux emprunteurs, les taux d'intérêts des prêts à l'habitat amorcent actuellement une légère remontée en raison de l'inflation. Si la tendance s'installe, les crédits immobiliers coûteront de plus en plus cher aux ménages, ajoutant une source d'inquiétude à cette démarche d'emprunt déjà considérée comme complexe et stressante. L'occasion de se pencher sur quelques astuces susceptibles de faire d'un crédit, en jouant sur d'autres leviers que les taux : voici 5 conseils pour réaliser des économies sur votre prêt immobilier.
En matière de crédits immobiliers, c’est une année record qui vient de se conclure : 207 milliards d’euros ont été empruntés par les Français souhaitant devenir propriétaires. Le nombre de prêts accordés a augmenté de 4,6% par rapport à l’année précédente, signe d’un redressement du marché post crise sanitaire. Il faut dire que les conditions se sont montrées particulièrement favorables aux emprunteurs, avec des taux d’intérêt que l’on n’avait pas connus aussi bas depuis les années 1950. En ce début d’année pourtant, c’est bien un frémissement à la hausse qui se dessine (+ 0,2 % à + 0,5 %) et s’explique par un contexte de forte inflation.
Une constante demeure : selon une étude réalisée par une société de courtage, la souscription à un prêt immobilier est une véritable cause de stress pour les ménages. Compréhension des éléments d’un crédit, recherche du meilleur taux, montage du dossier : autant de démarches jugées compliquées pour 65% des Français. Cependant, tout se négocie, et si l’on pense spontanément au taux d’intérêt, il est néanmoins d’autres leviers qui peuvent être activés pour réaliser des économies.
L’assurance emprunteur
L’assurance emprunteur ou assurance de prêt représente une part conséquente du coût total de l’emprunt. Elle n’est pas légalement obligatoire mais néanmoins incontournable puisqu’il est pratiquement impossible d’obtenir un crédit en se passant de cette garantie.
La bonne nouvelle, c’est que l’on peut en négocier le prix, en particulier en faisant jouer la concurrence : beaucoup d’emprunteurs pensent devoir souscrire cette assurance auprès de la banque qui leur accorde leur prêt. A tort, car il est en effet possible d’opter pour une délégation d’assurance de prêt immobilier, c’est-à-dire de souscrire une assurance externe à la banque, auprès d’une autre société proposant des prix plus intéressants. Sachez également que si vous avez déjà souscrit un contrat groupe bancaire, vous pouvez tout à fait procéder en cours de crédit à un changement d’assurance emprunteur, et même passer d’une délégation à une autre.
Au-delà du prix, soyez cependant attentifs aux garanties : elles doivent être équivalentes à celles présentées par le contrat groupe, à défaut de quoi votre banque créditrice est en droit de la refuser. Il peut être intéressant et soulageant de passer par un courtier : il se chargera de comparer les offres (ce qui est souvent complexe à appréhender seul) et vous accompagnera dans vos démarches.
Les frais de dossier
Ils représentent en moyenne 1% de la somme empruntée. Ils sont certes fixés à l’avance, mais peuvent être négociés.
Dossier rapide
Les frais sont justifiés par le temps consacré par votre banque à votre dossier : si le montage du vôtre n’a nécessité que peu de rendez-vous et a été réalisé avec facilité, vous pouvez demander une réduction de ces frais.
Services annexes
Bien souvent, l’établissement bancaire va vous proposer des services annexes (livret d’épargne, assurance habitation…) : considérez-les avec intérêt, vous pouvez envisager d’adhérer à certains services et en contrepartie négocier la gratuité des frais des dossier de votre prêt.
Courtage
Passer par un courtier en crédit peut être une option avantageuse : certes, vous devrez lui régler des frais, mais vous n’en règlerez aucun à votre banque, et votre courtier sera en mesure de négocier lui-même à la baisse les différents frais liés à votre emprunt.
Le cautionnement du prêt
Il existe plusieurs formes de cautions de crédit immobilier. L’inscription hypothécaire, ou hypothèque, en est une, mais elle n’a plus la cote. De nombreux emprunteurs, mais aussi les banques, préfèrent en effet faire appel à des sociétés de cautionnement mutuel : des établissements qui garantissent les prêts sur la base de la mutualisation des risques. Les économies réalisées sont indiscutables : d’une part, contrairement à l’hypothèque il n’est pas nécessaire de passer par un notaire, pas de frais notariaux, donc. Par ailleurs, en cautionnement mutuel une partie de la cotisation est versée sur un fonds de garantie : cette part est restituée à l’échéance du prêt. L’emprunteur peut ainsi récupérer jusqu’à 75% du montant de sa caution.
Le rachat de crédit
A certaines conditions, il peut être intéressant de faire racheter votre prêt par un autre établissement bancaire, à un meilleur taux. Cependant, pour que cela soit rentable il convient d’être attentif à plusieurs aspects.
L’écart des taux d’intérêt
Le rachat de crédit va engendrer des frais, et afin que ceux-ci ne soient pas supérieurs au bénéfice réalisé, l’écart de point entre votre taux initial et le nouveau taux doit être au moins de 0,5%.
Le capital dû
Toujours en raison des frais engendrés, il faut que le capital restant dû soit significatif pour pouvoir réaliser des bénéfices : en dessous de 100 000 € restant à rembourser, on estime que l’opération n’est pas avantageuse.
L’avancement du prêt
Il est recommandé de ne procéder à cette opération que durant le premier tiers du prêt, période durant laquelle l’emprunteur rembourse principalement des intérêts.
En cas de revente du bien
Les pénalités de remboursement anticipé s’élèvent à 3% de la part de capital remboursé (plafonnés à 6 mois d’intérêts, il est théoriquement possible de les négocier (par exemple d’en proposer la dégressivité), mais les banques restent assez hostiles sur le sujet.
Vous souhaitez vendre votre logement afin d’en acheter un autre, plus grand par exemple, mais le montant des pénalités vous décourage ? Sachez que certaines banques permettent la transférabilité du prêt : cela permet de conserver le prêt déjà en cours, et de n’emprunter que le complément manquant. Cette option est très avantageuse pour l’emprunteur car elle lui épargne les frais de remboursement anticipé mais tous les établissements ne la proposent pas : il est donc conseillé aux nouveaux emprunteurs de se renseigner sur cette possibilité avant de s’engager avec une banque.
Source : challenges.fr
article écrit par : Les partenaires de Challenges
