Avant de commencer à visiter des biens, mieux vaut évaluer son pouvoir d'achat immobilier qui tient à la fois compte de son apport personnel et de sa capacité d'endettement auprès de la banque. Cette dernière dépend notamment des revenus mais pas seulement.
Avant de regarder les petites annonces, mieux vaut connaître son budget. Et pour déterminer son pouvoir d'achat immobilier, deux éléments sont à prendre en compte : l'apport personnel et la somme susceptible d'être empruntée à la banque. Une autre notion est examinée par la banque : le reste à vivre. Revue de détails.
L'apport personnel
Dans le jargon de la banque, l'« apport personnel » représente l'argent disponible qu'un futur acheteur prévoit d'injecter dans le financement du bien convoité. Cette somme se constitue de diverses façons. Elle peut provenir d'une épargne personnelle (PEL, CEL, autres), d'une somme récupérée de son épargne salariale (Plan d'Epargne Entreprise ou PER collectif), d'un prêt familial, d'une donation ou même d'un héritage. Ces différentes sources peuvent se cumuler pour gonfler cet apport.
La part de cet autofinancement dans le montant total de l'achat compte pour la banque prêteuse. Car plus elle est importante, moins l'endettement sera lourd ou/et long. Dès lors que la somme apportée atteint 20 % du montant, le taux d'intérêt proposé a de forte chance d'être minoré. « Pour un apport supérieur de 30 %, 40 % ou plus, cette élasticité sera moins forte. Cela veut dire que la baisse de taux sera moins significative », souligne Pierre Chapon, fondateur de Pretto.
A savoir : actuellement, la plupart des banques exigent un apport personnel minimum de 10 % destinés à couvrir le règlement des droits de mutation communément appelés « frais de notaires » et des frais de garantie (caution, hypothèque).
Les nouvelles règles d'octrois
Pour toute demande de crédit , il convient de respecter les nouvelles règles d'octroi en vigueur depuis le 1er janvier dans toutes les banques françaises. A la demande de Haut Conseil de Stabilité Financière (HSCF), le ratio d'endettement (sources de revenus/prix d'acquisition) ne peut excéder 35 % (assurance emprunteur incluse) avec une durée de crédit limitée à 25 ans pour l'achat d'un bien ancien et 27 ans pour un bien neuf.
Les banques disposent malgré tout d'une marge de manoeuvre. En effet, 20 % de leurs dossiers peuvent sortir de ce ratio mais l'acquisition doit alors concerner une résidence principale. « Toutefois, il n'y a aucun moyen pour un particulier de savoir à l'avance si son dossier figurera ou pas dans ce quota de dérogations », précise Pierre Chapon président et co-fondateur de Pretto.
Pour savoir ce que l'on peut emprunter, il suffit de consulter les divers sites internet proposant des outils de simulations. Ces résultats serviront à se fixer un budget et la capacité d'endettement sera par la suite affinée avec le banquier et/ou le courtier.
Ce ratio d'endettement se calcule sur la base des entrées et des sorties d'argent du ménage :
- Les sources de revenus : elles concernent les salaires nets (voire le 13e mois ou une prime lorsque la perception est régulière) et/ou les revenus nets plus les revenus locatifs (certaines banques les pondèrent à 80 ou 90 %), la perception d'une prestation compensatoire, d'une pension alimentaire, d'une allocation régulière (retraite, handicapée, invalidité…).
- Les dépenses : elles intègrent la future mensualité du crédit immobilier et aussi toutes les autres mensualités déjà en cours (prêt à la consommation, auto, prêt personnel, immobilier), des loyers (garage...) et le paiement d'une pension alimentaire ou d'une prestation compensatoire.
Le "reste à vivre"
Cet élément est examiné à la loupe par le futur établissement. Le « reste à vivre » permet à la banque d'évaluer combien il restera au candidat emprunteur après avoir payé sa mensualité de crédit. Ce reliquat doit être suffisant pour régler les dépenses de tous les jours, les assurances, les loisirs et autres dépenses (abonnements, frais de transport...). Si ce « reste à vivre » se révèle trop juste pour vivre décemment, la banque refusera le prêt ou proposera d'octroyer une enveloppe moins importante.
En revanche, si ce « reste à vivre » s'avère confortable en raison de revenus élevés, il n'y aura, en principe, pas d'obstacle pour l'obtention du prêt. « Cette notion de « reste à vivre » est assez subjective. Chaque banque fixe ses critères « maison ». Certaines tablent sur un besoin minimal de 1.000 euros par mois pour un couple et ajoutent 400 à 500 euros par enfant », explique Romain Bonny, chargé d'études juridiques à l'ANIL. « En cette période d' inflation où de nombreux postes de dépenses augmentent (essence, gaz, fioul, denrées alimentaires…), le montant du « reste à vivre » risque d'être davantage analysé lors de l'examen d'un dossier », signale Cécile Roquelaure, directrice des Etudes d'Empruntis.
Auteure : Laurence Boccara
Source : lesechos.fr
